텍스 리턴 받은 돈으로 모기지 원금 갚자!

원금을 추가상환 할 수록

이자 부담은 줄어들어 소액도 가능,

고액이면 렌더에게 미리 문의해야

30년 만기 주택 모기지의 월페이먼트를 내고 있는 주택 소유주 가운데 30년간 내야할 원금과 그 이자의 액수가 비슷한 금액이라는 것을 모르는 소유주가 의외로 많다.

지정된 월페이먼트만 내는 것이 아니라, 추가로 원금을 갚을수록 이자는 줄어든다. 30년 만기 주택 모기지를 받고 첫달치 페이먼트 체크를 내면, 향후 29년 11개월간 359번의 페이먼트를 내야 한다. 최근의 30년 고정 모기지 이자율을 적용하면, 주택 가격인 원금의 거의 2배를 갚아야 한다. 그만큼 이자로 나가는 돈은 상당하다. 모기지 융자 전문가들은 홈오너가 현명하게 상환 방법을 조정하면, 어느 정도 이자를 줄이고 에퀴티는 더 빨리 쌓이게 할 수 있다고 말한다. 예를 들어, 1년에 한 번 페이먼트를 더 하는 것도 좋은 전략이다. 특히 다가오는 텍스 리턴시기 가운데 세금 환급액으로 일시불로 페이먼트 원금을 갚는 것도 좋은 방법이다.

또한 1년 동안 여유자금을 조금씩 모으거나 보너스 등을 받을 때, 페이먼트로 원금을 줄이는 전략도 좋다. 예를 들면 월 페이먼트가 1500달러라면 이 금액을 모기지 렌더에 보내면서 전액 원금을 줄이는 데 사용해 달라고 요청하면 된다. 만약, 매년 이렇게 할 수 있다면 페이먼트 기간을 7년까지 단축시킬 수 있으며, 당연히 7년치에 해당하는 이자액을 줄일수 있다. 자신의 은퇴를 고려한다면, 은퇴가 실제로 일어나기 전에 모기지 상환을 마칠 수 있도록 노력해야 한다. 주택 모기지를 해결하게 되면 이후에는 정해진 소득 안에서 지출을 하고 생활을 하며, 여유로운 노후를 누릴 수 있을 것이다.

많지는 않더라도, 매월 여윳돈이 생길 때마다 페이먼트를 더하는 것도 상환 기간을 줄이는 방법이 된다. 100달러이건 200달러이건 금액에 상관없이 그달 그달 여윳돈이 생길 때마다 원금을 더 갚으면 이자 부담을 줄이고 에퀴티를 더 빨리 쌓을 수 있다. 모기지 렌더들이 보내는 페이먼트 청구서를 보면 기본적인 월상환금 이외에 추가로 더 갚을 수 있는 항목을 지정할 수 있도록 되어 있다. 청구서에는 보통 원금 추가상환 등의 항목이 있고 여기에 얼마라고 표시하면 된다. 예를 들어 월 페이먼트가 1500달러인데 1800달러를 하고 싶다면 300달러를 원금 추가 상환에 표시하면 된다. 또한 예상치 못한 수익이 들어왔을 때, 이를 가지고 모기지 원금을 갚아도 융자 상환기간을 크게 줄일 수 있다. 모기지 렌더들은 큰 돈으로 원금을 갚으려고 하면 기존의 융자금 상환 조건을 조정하게 된다. 이 과정을‘리캐스트(Recast)’라고 한다. 대부분의 모기지 렌더는 리캐스트을 하기 위한 조건이 있으므로 렌더에게 미리 연락해 확인 하는 것이 순서다.

재융자로 갈아타는 것도 옵션이다. 물론 현재보다 이자율이 낮을 때 집을 구매했다면 재융자해서 얻을 수 있는 이득은 없다. 그러나 기존의 30년만기 대출을 10-15년만기인 더 짧은 기간으로 재융자를 받는다면 대출기간 전체를 통틀어 상당한 금액의 이자 지출을 아낄 수 있게 되므로 계산기를 두드려봐야 할 필요는 있다. 대출기간이 짧을수록 이자율은 낮아진다. 만약 10년 이상 한 집에서 살았다면, 재융자를 통해 전체 대출금 상환 기간도 줄이고 이자 부담도 아낄 수 있는 여지가 있다. 하지만 대출기간이 줄어들면 이자율은 낮아지지만 원금 자체를 쪼개서 내는 기간이 짧아져 전체 월 페이먼트는 늘어날 수 있다는 사실을 기억해야 한다.

한편, 자동차 페이먼트를 내고 있다면 주택 모기지와 유사한 원칙이 적용된다.

Beom Kim