DTI - 총부채 상환 비율

주택 구매를 위해서는 총부채상환비율 DTI 꼭 알아야 한다.

첫 주택 구입자의 경우 자신의 상황에서 얼마짜리 주택을 구입할 수 있는지 모를 때가 많다. 구입 가능한 가격대를 모르고 주택 구입에 나서면 원하는 주택을 보고도 모기지 대출을 받지 못해 주택 구입에 실패하기 쉽다. 세입자에서 집주인으로의 변신은 신나는 일이지만 생각보다 많은 준비가 필요한데, 생애 첫 주택 구매자가 내집 마련에 나서기 전 알아야 할 것이 있다. 구입 가능 가격대를 파악하는데 가장 많이 사용되는 용어가 DTI (Debt-to Income, 총부채 상환비율)이다.

DTI는 크게 프런트엔드 비율(Front-end ratio)와 백엔드 비율(Back-end ratio)로 구성된다. 월 총소득 중 모기지 페이먼트 등 주택관련 비용이 차지하는 비중을 보여주는게 프런트엔드 비율이다. 원금과 이자, 재산세, 주택보험료 등을 포함한 월 주택관련 비용이 대개 월 총수입의 28%를 넘지 않아야 대출 승인 가능성이 높다. 모기지연구업체 엘리메에 따르면, 최근 패니메와 프레디멕을 통해서 주택융자를 받은 소유주의 평균 프런트엔드 비율은 22% 였으며 연방 주택청(FHA)이 승인한 비율은 28%였다.

반면, 향후 예상되는 월 모기지 페이먼트 비율까지 포함시킨 DTI는 백 엔드 비율이라고 한다. 백엔드 비율은 총소득에 부채가 차지하는 비율을 말한다. 대출 은행이 일반적으로 제시한 백 엔드 비율은 대략 36%-45%대이다. 현재 소득과 주거비, 부채 비용 등을 통해 DTI가 계산되면 비율을 이용해 구입 가능한 주택의 가격대를 계산해 낼 수 있다. 부채는 모기지, 자동차, 학생 융자, 자녀양육비, 신용카드 부채 등이 포함된다.

신용위험 매니저의 판단이 융자 통과 여부를 결정짓는데 매우 중요한 역할을 하는 데, 은행들이 제일 중요하게 보는 것이 DTI는 맞지만 보유 자산이나 적금 등 기타 DTI를 보완할 수 있는 자료를 잘 준비하면 극복할 수도 있다. 또한 주택 모기지 대출을 받을 때 중요한 요소 중 하나가 신용 점수다. 일반적으로 신용 점수가 일정 수준 이상이어야 대출 자격이 주어질 뿐만 아니라 점수가 높을 수록 낮은 이자율을 받을 수 있기 때문이다.

때로는 신용 보고 과정에서 오류가 있었을 수 있기 때문에 자신의 신용 점수가 납득하지 못할 정도로 낮다면 신용 기관에 연락해 문제를 확인하고 수정해야 한다. 과거 경제적인 어려움으로 현재 신용 점수가 낮더라도 회복할 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

가장 간단한 방법은 자신의 모든 신용 카드의 사용 대금 납부 방식을 자동이체로 설정해 두고 연체하지 않는 것이다.또한 신용 카드 사용액을 매달 제때 납부하며 신용카드 사용액을 일정 비율 이하로 유지하는 것이 좋다. 신용 카드 한도 사용률에 따라서 크레딧 점수가 변동되기 때문에 적절한 사용률을 유지하는 것이 중요하다.

한도 사용률은 낮을수록 크레딧 점수를 높이는데 도움이 된다. 첫 주택 구입자의 경우 사용률이 약 30%를 초과하지 않도록 노력하는 것이 좋은 점수를 유지하는데 좋다. 크레딧 기록을 정정하고 개선하려면 비용은 물론 시간도 꽤 필요하다. 크레딧 한도 사용률이 대출 은행이 제시하는 기준보다 높다고 판단되면 신용카드 사용을 줄이는 동시에 부채를 갚아 사용률을 낮춰야 한다. 크레딧 리포트 상의 오류를 정정하는데도 많은 시간이 걸리기 때문에 늦어도 매물 검색 6개월 전부터 정정 작업을 시작해야 한다.

Beom Kim